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Interview



Wie dämmt ein Wohnungsbau-Unternehmen?

Klaus Schäffner, studierter Ingenieur, ist seit etwa zehn Jahren zuständig für das technische Bau- und Bestands­management der GAG Ludwigshafen. Die 1920 gegründete kommunale Wohnungsbaugesellschaft gilt als der größte Vermieter in Rheinland-Pfalz und besitzt knapp 13.000 Wohnungen im Stadtgebiet Ludwigshafen. Welche Rolle die Dämmung im Alltag des Unternehmens spielt, erklärt Herr Schäffner im Interview.


Wie setzt sich der Gebäudebestand der GAG Ludwigshafen zusammen?

Der Bestand umfasst mehr als 12.800 Wohnungen in etwa 1.500 Gebäuden. Davon sind beinah 90 % älter als 30 Jahre. 82 % wurden sogar vor der ersten Wärmeschutzverordnung erbaut. Da das Unternehmen in den 20er Jahren gegründet wurde, um möglichst günstigen Wohnraum für die Ludwigshafener Bevölkerung zu schaffen, machen soziale Wohnflächen einen großen Teil des Bestands aus. Und auch aktuell engagiert sich die GAG Ludwigshafen im sozialen Wohnungsbau, obwohl sich unser Portfolio auch im Bereich des mittleren, frei finanzierten Preissegments erweitert.

GAG Ludwigshafen Gebäudebestand der GAG

Welchen Herausforderungen müssen Sie sich beim
Bau- und Bestands­management täglich stellen?

Das sind auf der einen Seite die Bestandspflege, also die Instandhaltung sowie Modernisierung unserer Gebäude, und auf der anderen Seite die Planung und Durchführung von Neubauprojekten. Hier gilt es – vor allem im sozialen Wohnungsbau – möglichst kostengünstig vorzugehen, da das Ziel ist, die Mieten bzw. die Mieter­höhungen gering zu halten. Das gelingt uns beispielsweise, indem wir öffentliche Förderangebote nutzen und auf bewährte Lösungen zurückgreifen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass wir die Vorgaben erfüllen. Weitere wichtige Ziele neben der Wirtschaft­lichkeit unserer Projekte sind darüber hinaus die Dauerhaftigkeit und eine moderne Gestaltung. Wir setzen kontinuierlich eine Moderni­sierungs­quote von ca. 1,5 % pro Jahr um  – eine sehr hohe Quote für die Immobilien­wirtschaft.



Ein hohes Ziel bei der energe­tischen Moderni­sierung ist selbst­ver­ständlich die Energie­ein­sparung. Die positiven Begleit­erschei­nungen sind dabei vielfältig.

Klaus Schäffner, Prokurist und Bereichsleiter Technisches Bau- und Bestandsmanagement



Was sind die wichtigsten Beweggründe, (energetisch) zu sanieren?

Viele der älteren, noch unsanierten Gebäude weisen einen verhältnis­mäßig hohen Heiz­energie­bedarf sowie hohe CO2-Emissionen auf. Hinzu kommt ein geringer Wohn­komfort, der durch Feuchte- und Schimmel­probleme zusätzlich negativ beeinflusst wird. Das ist nicht nur für die Bewohner nach­teilig, sondern senkt auch den Wert der Immobilie.

Ein hohes Ziel bei der energetischen Modernisierung ist daher selbstverständlich die Energie­einsparung. Die positiven Begleit­erscheinungen sind dabei vielfältig. Denn sie trägt dazu bei, behaglicher zu wohnen, die Verbrauchs­kosten im Griff zu halten und den Wert der Gebäude nachhaltig zu erhalten.

Eignet sich ein Gebäude wegen seiner Grund­substanz, der Grundriss­gestaltung und der Lage (im Quartier oder Stadt­teil) für eine energetische Moder­nisierung, kann dadurch gleich­zeitig die Instand­haltung deutlich entlastet werden und ins­besondere die Fassaden­gestaltung, aber auch die komplette technische Gebäude­ausrüstung auf einen modernen und zeit­gemäßen Stand gebracht werden.


Welche Rolle spielt dabei eine nachträgliche Dämmung?

Energetische Maßnahmen werden bei der GAG immer im Gesamtpaket unter Berücksichtigung von Förder­möglichkeiten geplant. Grob zusammen­gefasst betrifft dies folgende Bereiche:

  • Energetische Modernisierung der Dächer, Fassaden und Fenster
  • i.d.R. Rückbau von Balkonen zur Reduzierung von Wärmebrücken und Anbau von Vorstellbalkonen mit zeitgemäßen Grundflächen
  • Steigstrangsanierungen und Erneuerung der Heizungsanlagen
  • Neuordnung der Freiflächen und Außenanlagen samt der Umsetzung von Maßnahmen zur Barriere-Reduzierung

An der Gebäude­hülle spielt das Wärme­dämm­verbund­system (WDVS) eine zentrale Rolle – haupt­sächlich zur Energie­einsparung, aber auch zur Steigerung des Behag­lichkeits­empfindens in den Wohnungen, zur Fassaden­gestaltung und als Wetter­schutz der Fassade.


Metastudie Wärmedämmstoffe, FIW, S. 133 Energetisch bedingte Mehrkosten von Sanierungen

Welche Gründe sprechen darüber hinaus für ein WDVS?

Da sind zum einen die wirtschaftlichen Gründe: Die Anbringung eines WDVS verursacht nur etwa 35 % Mehrkosten im Vergleich zu einer Fassaden­sanierung ohne Dämmung. Zudem lassen sich Bau­schäden vermeiden. Das ist zum Beispiel durch saubere Detail­lösungen vor allem an den Bau­teil­anschlüssen möglich. Ebenfalls wichtig ist die Verbesserung des Erscheinungs­bildes des Gebäudes. Eine Fassade fungiert wie eine Visiten­karte des Hauses und ist damit auch für das Immobilien­unternehmen im Fokus.

 


Welche Voraussetzungen muss die Dämmung erfüllen?

Wenn wir die Gebäude sanieren wollen, begegnen uns allerlei Problem­stellungen: Beispiels­weise befindet sich unter alten Eternit-Fassaden häufig kein Putz oder die neuen Fensterprofile haben einen zu guten U-Wert für die alte Wand, was zu Tauwasserausfall im Laibungsbereich der Fenster oder den angrenzenden Innenwandflächen führen kann. Auch wünschen wir uns oft eine Umstellung der Heizung von einem Ein- zu einem modernen Zweirohrsystem. Ebenfalls problematisch sind konstruktive Mängel oder inhomogene Fassaden. Eine Dämmung ist dann nur durch den Einsatz von WDVS möglich. Dabei richtet sich die Dimensionierung direkt nach den Vorgaben der Konstruktion und der Wirtschaftlichkeit. Wirtschaftlich betrachtet kann ein Dämmstoff aus mineralischen Komponenten nicht mit einem Dämmstoff aus EPS mithalten, was EPS als Dämmstoff für uns interessant macht.


In vielen groß angelegten Sanierungs­projekten haben Sie sich für
WDVS mit grauem EPS entschieden. Warum?

Der Einsatz von EPS-WDVS ist bei der GAG geübte Praxis, da bei fast jeder Modernisierung, wo EPS zulässig ist, auch EPS angebracht wird. Vor allem WDVS mit grauem EPS kommt bei uns häufig zum Einsatz. Es verfügt über ein gutes Preis-Leistungsverhältnis und bietet mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,32 W/(m K) eine ordentliche Dämmleistung.


Ein Beispielprojekt der GAG Ludwigshafen

Welche Effekte haben sich bisher durch die Sanierungen ergeben?

Bei energetischen Moderni­sierungen arbeitet die GAG wie beschrieben immer einen umfassenden Maß­nahmen­katalog ab, der aus der ener­getischen Auf­wertung der Gebäude­hülle und der Anpassung der Anlagen­technik (Heiz­system) besteht. Wir sind der Meinung, dass dies zwingende Synergien sind, die eine ener­getische Maßnahme erst nachhaltig und die Gebäude somit zukunfts­sicher machen.

In dieser Kombination sind Energieeinsparungen von bis zu 40 % möglich, da sich insgesamt auch das Nutzer­verhalten ändert. Zum Beispiel sind Nutzer mit 2–3 °C weniger Raum­temperatur zufrieden, da die "Kälte­strahlung" der Wände durch das WDVS deutlich reduziert wird – es wird behaglicher.

Auch die Rückmeldungen nach energetischen Modernisierungen sind zu 99 % positiv, unter anderem weil die Betriebskosten geringer ausfallen und das Thema "Behaglich­keit" deutlich von den Mietern wahrgenommen wird.

Zudem geht die Anfälligkeit für Schimmel­schäden in Wohnungen gegen Null – natürlich nur bei ordnungs­gemäßer Planung und Bauaus­führung.

 

Die Rück­mel­dungen nach ener­getischen Moderni­sierungen sind zu 99 % positiv.

Klaus Schäffner, Prokurist und Bereichsleiter Technisches Bau- und Bestandsmanagement




Nun zum Neubau: Wie dämmen Sie hier?

Beim Neubau ist es ganz ähnlich: Wichtig ist uns vor allem die Wirtschaft­lichkeit und das gute Preis-Leis­tungs­ver­hältnis von EPS. Aber natürlich spielen ebenfalls die Energie­effizienz, die Optik, die gesetz­lichen Vor­gaben und die Detail- sowie Gestaltungs­vielfalt in die Entscheidung mit hinein. EPS-WDVS können diesen Ansprüchen gerecht werden. So können durch sie Roh­bau­toleranzen besser aus­geglichen werden, für den An­schluss der Fenster sind keine Form­teile notwendig und ein durch­gängiger Anschluss ans Keller­geschoss wird möglich. Auch die homo­gene Oberfläche hat Vorteile. Beispiels­weise kann die Fassade einfacher gestaltet werden und der Putz neigt nicht so zur Riss­bildung.



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03.04.2020 16:35:17