Frank Junker ist Rechtsanwalt und seit 1993 Geschäftsführer der ABG Frankfurt Holding, dem größten Wohnungsbauunternehmen in Frankfurt am Main mit einem Portfolio von rund 51.000 Wohnungen sowie Einzelhandels-, Büro- und Gewerbeflächen. Die ABG Frankfurt Holding saniert darüber hinaus jährlich rund 60 Gebäude mit über 2.000 Wohnungen – zwei Drittel ihres Bestandes sind bereits energetisch saniert.
Unsere Erfahrung mit der Wärmedämmung ist überaus positiv. Nicht nur was die Haltbarkeit der Wärmedämmung betrifft, sondern auch was die Mieterzufriedenheit anbelangt. Die Menschen sparen Energiekosten ein und wir haben unsere Immobilienbestände für die nächsten Jahrzehnte optimiert und damit die Vermietbarkeit gesichert – das Saldo ist also rundum zufriedenstellend.
Wir haben vor fast 25 Jahren angefangen unsere Immobilien zu dämmen. Das haben wir nicht gemacht, weil es eine gesetzliche Vorschrift gab, sondern weil wir wissen, dass die Beheizung von Immobilien 40% des gesamten Energieverbrauchs ausmacht. Wir sehen unser Handeln als Teil einer gesellschaftspolitischen Verantwortung, mit nicht erneuerbaren Energien verantwortungsvoller umzugehen, als wir das bislang getan haben. Und das fängt an der Fassade an! Das ist die einfachste und günstigste Maßnahme, mit der sich Energieeffizienz im Immobiliensektor umsetzen lässt: das Gebäude zu dämmen.
Wir entscheiden uns in der Regel für eine Dämmung mit EPS. Das hat mehrere Gründe. EPS ist leicht zu verarbeiten und günstig zu beziehen. Außerdem eignet sich dieses Material gut zur Gestaltung von Fassaden. Wir haben auch andere Dämmmaterialien untersucht, sind aber immer wieder zum gleichen Ergebnis gekommen: Das günstigste und am besten zu verarbeitende Material ist und bleibt EPS.
Der Hauptbestandteil von EPS ist Polystyrol, das als Granulat zu den Herstellern der Dämmstoffplatten kommt. In einem ersten Arbeitsschritt wird das Granulat bei Temperaturen von 90 °C mit Hilfe von Wasserdampf vorgeschäumt. Dabei bläht es sich um das 20- bis 50-fache seines ursprünglichen Volumens auf. In der weiteren Bearbeitung werden die vorgeschäumten Schaumstoffperlen zu Blöcken oder Platten gepresst oder geschäumt. Umgangssprachlich wird oft der Markenname Styropor für EPS verwendet.
EPS ist ein besonders wirtschaftlicher Dämmstoff: Er dämmt sehr effizient und ist dabei günstiger als andere Dämmstoffe, hat eine hohe Lebensdauer und ist einfach zu verarbeiten, sodass bei der Montage viel Zeit und Geld eingespart werden kann. Dank seiner niedrigen Wärmeleitfähigkeit geht zudem kaum Wärme über die Gebäudehülle verloren. Dadurch spart eine EPS-Dämmung viel Energie und senkt somit auch die Heizkosten erheblich. Darüber hinaus schützt sie die Bausubstanz vor Witterungseinflüssen und kann so den Wert der Immobilie steigern.
Unsere wirtschaftliche Bilanz mit der Wärmedämmung zeigt durchweg rentable Zahlen. Wie gesagt, EPS ist das günstigste Dämmmaterial, das auf dem Markt verfügbar ist. Dämmmaßnahmen sind in der Regel Modernisierungsmaßnahmen, die zum Teil auf den Mieter umgelegt werden können, wenngleich wir natürlich auch ein Interesse daran haben, den Mieter nicht über Gebühr mit Modernisierungsumlagen zu belasten. Da spielt der günstige Preis auch eine Rolle und das Nutzer-Investor-Dilemma egalisiert sich in gewisser Weise, da der Mieter zwar an den Umlagen beteiligt wird, diese aber – gemessen an der Energieersparnis – finanziell erträglich bleiben.
Richtig, ja. Wir sind wirtschaftlich konkurrenzfähig und wir sind aufgrund der Dämmung vor allem zukunftsfähig.
Das Thema Bezahlbarkeit der Gesamtmiete durch den Mieter spielt natürlich eine große Rolle. Der Mieter kann eine gewisse Gesamtbelastung tragen. Dabei ist es ihm relativ egal, wieviel davon an den Energieversorger und wieviel an den Immobilieneigentümer, den Vermieter, fließt. Natürlich hat der Vermieter, neben den Klimaschutzzielen und dem Thema Behaglichkeit, ein nachvollziehbares Interesse daran, dass er so viel wie möglich für seine Investition, für die Zurverfügungstellung seiner Immobilie bekommt und im Gegenzug so wenig wie möglich an den Energieversorger geht. Das Thema Wirtschaftlichkeit ist also auch für den Vermieter ein wichtiger Faktor.
Vor der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme haben die Mieter in den zu modernisierenden Objekten in der Regel eine relativ hohe Heizkostenbelastung, weil das Gebäude nicht gedämmt ist. Wenn das Gebäude dann gedämmt wurde, sieht es erstens wesentlich ansprechender aus als vorher, denn die Dämmmaßnahme hat zur Folge, dass die Fassade neu angelegt wird und freundlicher erscheint. Oftmals wird bei dieser Gelegenheit auch noch ein Balkon angestellt oder der vorhandene Balkon vergrößert. Nach der Sanierung merkt der Mieter, dass er eine erhebliche Energieeinsparung hat. Eine optimale Lösung also: Das Objekt sieht mit der neuen Fassade nett und freundlich aus und der Mieter spart auch noch Heizkosten. Das ist dann eine Mieterzufriedenheit, die auch dem Vermieter als positives Feedback widergespiegelt wird.
Auf die architektonische Gestaltung legen wir besonderen Wert. Neben den Themen Energieeinsparung und Klimaschutz wollen wir mit den Gebäuden, die wir errichten oder modernisieren, Stadtgestaltung oder auch Stadtreparatur betreiben. Man soll vor der Fassade stehen und nicht erkennen, was sich dahinter für eine Energiebilanz verbirgt. Deswegen bauen wir seit über 15 Jahren ausschließlich Wohnungen im Passivhausstandard und achten auf architektonische Qualität. Wir wollen, dass sich die Gebäude harmonisch ins Stadtbild einfügen oder es möglicherweise auch prägen. Das ist auch bei hoher Energieeffizienz aufgrund von Dämmmaßnahmen durchaus möglich. Deswegen noch einmal: Energieeffizienz bzw. Gebäudedämmung und Architektur stehen nicht avers sondern durchaus affin zueinander.
Ich erkläre mir das damit, dass es bei manchen Architekten noch immer Vorbehalte gibt. Ich glaube nicht, dass es etwas mit dem Material EPS zu tun hat, auch andere Materialien werden von Architekten abgelehnt, weil sie Gebäude “aus einem Guss” entwickeln möchten, am besten aus einem monolithischen Stein. Aber es ist aus unserer Sicht widerlegt, dass ein gedämmtes Gebäude nicht architektonisch gestaltet werden kann. Diese Diskussion ist eine völlig falsche und verzerrte. Wenn ein Architekt sich mit dem Thema auseinandersetzt und verinnerlicht, dass wir alle gemeinsam einen Beitrag zum Klimaschutz leisten müssen und die Architekturqualität durch Dämmung nicht leiden muss, wird es in Zukunft sicherlich auch bessere Lösungen geben.
Dass der Trend zur Dämmung auch zu Einheitsarchitektur führt, hält sich noch immer als hartnäckiges Vorurteil. Dabei eröffnen Bekleidungen und Klinker sowie verspielte Fassadenprofile neue Möglichkeiten für die Fassadengestaltung. So sind der Fantasie kaum Grenzen gesetzt. Generell gilt: Nicht das Material ist die Ursache für langweilige Fassaden, sondern meist der Geld- und Zeitdruck, der einfache Lösungen zum Mittel der Wahl macht.
Wir gehen so weit, weil wir davon überzeugt sind, dass wir einen Beitrag zum Klimaschutz leisten müssen. Dazu sind wir verpflichtet. Auf der anderen Seite dürfen wir nicht die Augen davor verschließen, dass die Europäische Union die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinien 2020 zwingend vorgegeben hat. Und die schreibt nun einmal bekanntermaßen vor, dass ab 2020 alle öffentlichen und ab 2021 alle privat errichteten Neubauten einen Nahe-Null-Energiehaus-Standard aufweisen müssen. Das ist die Vorgabe der Europäischen Union und die muss von allen Mitgliedstaaten in nationales Recht übersetzt werden. Wenn die Bundesregierung gut beraten ist, erkennt sie das. Leider gibt es auf der anderen Seite aber auch Bremser, die die Bundesregierung vom Gegenteil überzeugen wollen. Aber an einem Standard, der über die EnEV 2016 (Anm. d. Redaktion: Die EnEV wurde durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.) hinausgeht, sprich dem Passivhausstandard, führt kein Weg vorbei. Das halten wir gesamtgesellschaftspolitisch für vertretbar und zwingend umsetzbar. So wie wir die Umsetzung praktizieren, ist sie kostengünstig und führt nicht zu ausufernden Mehrkosten für die Mieter. Wenn jetzt noch der Architekt davon überzeugt werden kann, sich mit dieser Thematik auseinanderzusetzen, wird es am Ende eine runde Sache.
So sind wir nicht nur auf der sicheren Seite, wir sind zukunftssicher. Wir warten nicht, bis die Politik die Vorgaben endgültig definiert hat, sondern wir setzen bereits heute eine Gebäudetechnologie um, die mehr als zukunftssicher ist, weil wir sogar übertreffen, was die gültige EnEV 2016 heute für die gesamte Republik vorschreibt. Das geht nur mit einer Dämmung der Fassade. Ich gehe leider davon aus, dass sich verantwortungsvolle Politiker nicht durchsetzen werden und den Passivhausstandard nicht als das definieren werden können, was in der Republik künftig zu erreichen sein wird. Ich vermute, man wird die Regelung etwas über der EnEV 2016 einpendeln. Aber auch da gilt: An der Dämmung führt kein Weg vorbei. Ohne eine luftdichte Hülle, und das heißt eben einer Dämmung des Gebäudes, erreichen Sie auch heute die EnEV 2016-Werte nicht.
Wir favorisieren auch hier aus gestalterischen, verarbeitungstechnischen und wirtschaftlichen Gründen EPS. Wir haben alles Mögliche und Unmögliche untersucht, auch Mineralwolle oder eine Dämmung mit Holz-Sandwich-Fassaden, die an Ort und Stelle mit Zellulose ausgeblasen werden. Auch gute Möglichkeiten, aber vergleichsweise teuer. Deswegen sind wir immer wieder auf die günstige und sichere Dämmung mit EPS zurückgekommen. Auch was das Thema Brandschutz anbelangt. Wenn man die Vorgaben der Bauministerkonferenz beachtet und Brandschutzriegel einbaut, ist EPS ein sicheres und kostengünstiges Material, mit dem man sehr gut die Klimaschutzziele erreichen kann.
Wir haben eine Quadratmeter-Fassadenfläche von ungefähr 3,5 Millionen. Davon sind ca. zwei Drittel gedämmt und ich würde sagen knapp 90% davon sind mit EPS gedämmt.
Nein, überhaupt nicht. Wir haben keine der Probleme, die von Kritikern gern angeführt werden, etwa dass nach 20 Jahren die Dämmung entfernt und entsorgt werden müsse. Mir ist keine einzige Fassade bekannt, die abgenommen und teuer entsorgt werden musste – und wir dämmen seit fast 30 Jahren. Die Fassade altert genauso wie jede andere gedämmte und ungedämmte auch und es ist nicht das Dämmmaterial, das altert, sondern der Fassadenanstrich. Der wird genauso ansehnlich oder unansehnlich bleiben wie bei anderen Objekten auch. Dann wird er irgendwann neu gestrichen, und die Sache ist gut. Deswegen noch einmal: Wir haben mit dem Thema Dämmung überhaupt keine schlechten Erfahrungen gemacht, ganz im Gegenteil, wir fühlen uns mit dem, was wir machen, mehr als zukunftssicher.
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